Côte d’Azur 2025–2026 : un marché de l’ultra‑luxe sélectif… mais plus solide que jamais
IMMOBILIER
Entre Saint‑Tropez et Roquebrune‑Cap‑Martin, le marché de l’immobilier de luxe a connu en 2025 une année tout sauf “calme”. Les volumes se sont concentrés sur les meilleurs emplacements, mais les montants engagés sont restés très élevés, avec un segment ultra‑prime (au‑delà de 5 à 10 M€) particulièrement actif. À l’échelle de la France, le réseau prestige a signé environ 1,95 milliard d’euros de ventes en 2025, en hausse d’environ 40% par rapport à 2024, avec près de 1 000 transactions sur l’année – et la Côte d’Azur pèse une part majeure de cette performance.
2025 : une année record pour l’immobilier de prestige en France
Les chiffres 2025 montrent que le segment luxe a mieux résisté que le marché résidentiel classique. Sur l’ensemble du territoire, on recense près de 1 000 ventes dans la gamme prestige, pour un volume voisin de 1,95 milliard d’euros, et une progression marquée des transactions au‑dessus de 2 M€ et 5 M€. Plus de 150 ventes se sont situées entre 2 et 5 M€, plus de 50 entre 5 et 50 M€, avec plusieurs transactions emblématiques au‑delà de 40 M€.
Sur la Côte d’Azur, le littoral de Saint‑Tropez à Roquebrune‑Cap‑Martin fait partie des moteurs principaux de cette dynamique. Saint‑Tropez, Ramatuelle, Cannes, Cap d’Antibes, Nice et la bande littorale autour de Monaco concentrent un grand nombre de ventes à forte valeur, souvent sur des propriétés rares (vue mer, pieds dans l’eau, caps, domaines sécurisés).
Saint‑Tropez & Ramatuelle : un marché toujours très tendu sur les plus beaux biens
Le secteur Saint‑Tropez / Ramatuelle reste l’un des marchés les plus désirés de Méditerranée. Les villas contemporaines à Ramatuelle (Escalet, Pampelonne, Tahiti…) et les propriétés de caractère autour du village de Saint‑Tropez combinent plages, yachting, vie de village et événements internationaux. Sur les biens les plus qualitatifs (vue mer, terrain généreux, accès plage ou proximité immédiate), la demande dépasse toujours l’offre.
Les prix y restent élevés, avec une vraie sélectivité : les villas parfaitement rénovées, au bon endroit, se vendent rapidement et proche du prix affiché ; à l’inverse, les propriétés à rafraîchir ou surévaluées peuvent rester plus longtemps sur le marché. Beaucoup d’acheteurs ciblent désormais des villas pouvant fonctionner à la fois comme résidence familiale et comme base pour la location saisonnière ultra‑luxe l’été, afin de sécuriser un rendement sur les semaines les plus demandées.
Caps iconiques : Cap‑Ferrat, Cap‑d’Ail, Roquebrune‑Cap‑Martin, les valeurs refuges du littoral
Autour de Monaco, les caps historiques – Saint‑Jean‑Cap‑Ferrat, Cap‑d’Ail, Roquebrune‑Cap‑Martin – restent des valeurs refuges. À Saint‑Jean‑Cap‑Ferrat, les villas pieds dans l’eau ou en premier rang mer restent parmi les plus chères d’Europe, avec un stock extrêmement limité. Cap‑d’Ail attire une clientèle qui souhaite rester “à la porte” de Monaco, avec des vues plongeantes sur la Principauté et un accès très rapide au centre.
À Roquebrune‑Cap‑Martin, les villas contemporaines ou Belle Époque avec vue panoramique sur Monaco et la Méditerranée sont particulièrement recherchées. Le secteur combine une adresse française, une proximité immédiate avec la Principauté et, pour certaines propriétés, des vues spectaculaires sur le Monte‑Carlo Country Club et la baie de Monaco.
(H2) Èze et Beausoleil : entre nouveaux projets et vues panoramiques sur Monaco
Le village perché d’Èze continue de séduire par son atmosphère unique et ses villas “nid d’aigle” tournées vers la mer. Entre Èze‑bord‑de‑mer et Èze‑village, on retrouve une clientèle qui recherche la tranquillité, les panoramas et un accès en quelques minutes à Monaco.
À Beausoleil, la dynamique est double :
-
Un marché de revente déjà très actif pour les appartements avec grandes terrasses et vues sur Monaco.
-
Une nouvelle génération de programmes neufs de standing, souvent livrables entre 2026 et 2027, avec des résidences de quelques dizaines d’appartements, parkings, piscines, services, et des prix d’appel autour de 350 000 à 400 000 € pour de petites surfaces, pour monter bien plus haut sur les grands appartements vue mer.
Ces projets neufs représentent une alternative intéressante pour des acheteurs qui souhaitent bénéficier d’un bien contemporain, avec garanties, dans un environnement immédiat de la Principauté, mais à des prix au mètre carré inférieurs à Monaco.
Monaco : un marché ultra‑prime toujours unique au monde
En 2025, le prix moyen au mètre carré à Monaco se situe autour de 52 000 €, avec des quartiers comme Larvotto qui dépassent désormais les 70 000 €/m². La Principauté se maintient ainsi parmi les marchés résidentiels les plus chers et les plus stables au monde, avec un volume de transactions qui reste soutenu malgré une offre neuve structurellement limitée.
Ce niveau de prix rappelle une réalité simple : pour de nombreux acheteurs, Monaco est d’abord un choix de mode de vie et de cadre réglementaire. L’immobilier y est perçu comme un actif rare, dans un micro‑marché quasi insulaire, soutenu par une demande internationale permanente. C’est ce qui explique l’intérêt croissant pour les communes voisines comme Beausoleil, Cap‑d’Ail, Roquebrune‑Cap‑Martin ou Èze, qui offrent des vues similaires et un accès rapide à Monaco.
Villas vs appartements : deux logiques complémentaires sur la Côte d’Azur
Sur la bande littorale de Saint‑Tropez à Roquebrune‑Cap‑Martin, deux grandes logiques se dessinent :
-
Les villas (Saint‑Tropez, Ramatuelle, caps, collines avec vue mer) pour une clientèle qui veut de l’espace, de la confidentialité, un usage familial et souvent un potentiel de location saisonnière très haut de gamme.
-
Les appartements vue mer (Cannes, Nice, Monaco, Beausoleil, Cap‑d’Ail…) pour ceux qui recherchent la praticité, la sécurité, une vie plus urbaine et la possibilité de venir en séjour court plusieurs fois par an.
De plus en plus de clients optent pour un schéma mixte : une villa “cœur de vie” (par exemple à Ramatuelle, sur un cap ou dans l’arrière‑pays proche) et un appartement vue mer dans une ville (Monaco, Cannes, Nice) pour les événements, les courts séjours et les rendez‑vous professionnels.
Un marché plus exigeant, mais riche en opportunités en 2026
En 2026, le marché s’annonce plus sélectif mais pas baissier sur les meilleurs produits :
-
Les biens très qualitatifs, bien situés et correctement valorisés continueront de se vendre dans de bons délais.
-
Les propriétés surcotées ou présentant des défauts structurels devront s’ajuster pour trouver preneur.
-
Les acheteurs arrivent mieux préparés, avec une vision internationale des prix et des attentes élevées sur la qualité des dossiers (photos, plans, diagnostics, clarté du positionnement).
Pour les acquéreurs sérieux, cette configuration est plutôt favorable : elle laisse le temps de comparer, de faire des offres argumentées et de viser des actifs qui resteront désirables à 5 ou 10 ans, dans des marchés où l’offre ne peut pas être massivement augmentée (caps, fronts de mer, environ immédiat de Monaco).
Comment MONTY + CO Real Estate accompagne ses clients sur le cycle 2025–2026
Dans ce contexte, le rôle de MONTY + CO Real Estate est d’aider chaque client à lire le marché au bon niveau de détail : comprendre la différence entre Saint‑Tropez et Ramatuelle, entre Cap‑Ferrat et Cap‑d’Ail, entre Roquebrune‑Cap‑Martin et Beausoleil, entre un appartement à Monaco et un programme neuf au‑dessus de la Principauté.
L’agence accompagne une clientèle française, monégasque et internationale – particuliers, entrepreneurs, family offices, banquiers privés – dans leurs décisions d’achat, de vente ou d’arbitrage sur la Côte d’Azur. L’objectif : transformer une envie de Riviera en stratégie patrimoniale claire, en choisissant les bons secteurs, les bons biens et le bon moment, avec une vision à la fois très locale et résolument internationale.
